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商业用地变公寓引发行政诉讼 法院判“两证”与购房者无关

2018-02-24 08:24  来源:中国消费者报  
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  中国消费者报报道(记者刘铭)购房者常被提醒,合法的房屋必须“五证”齐全,其中就包括《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》,一证管“土地”,一证管地上的“房屋”等建设工程。最近在四川宜宾市南溪区发生了一起行政诉讼案,因为开发商按住宅设计和销售的公寓,用地性质实为“商业办公用地”,容积率、建筑密度和绿地率都姓“商”,20位购房者认为当地规划建设局颁发的“两证”涉嫌违法,要求撤销“两证”。

  案情

  模糊的“用地性质”引行政诉讼

  在宜宾南溪区滨江新城,矗立着两幢31层高的地标性建筑,名为天际上城C区“双子灯塔”。其土地使用性质在2011年被原南溪县(现为南溪区)政府批准为“商业金融”,在开发商宜宾天际置地有限公司(以下简称天际置地公司)签订的土地转让合同也载明“商业办公用房”,使用年限40年。

  令人费解的是,2011年9月17日,在原宜宾市南溪区住房和城乡规划建设局(现为宜宾市南溪区住房城乡建设和城镇管理局)颁发给开发商的《建设用地规划许可证》上,包括C区地块在内的整个天际上城,并没有明确其“用地性质”,该栏下填写的是“出让”,“建设规模”填写的是“总投资80000万元”。

  2014年,开发商主动提出调整规划方案,申请将“商业办公用地”改成酒店式公寓兼商业用地。同年5月12日,原宜宾市南溪区住房和城乡规划建设局在《关于“天际上城C地块”建筑设计调整方案的审查意见》中,同意了开发商的申请,31层地上建筑中,5到31层为酒店式公寓,容积率、建筑密度、绿地率都保持不变。同年8月7日,开发商获得宜宾市城乡规划局颁发的《建设工程规划许可证》。

  购房者唐子君告诉记者,规划方案将C地块调整为酒店式公寓兼商业用地后,开发商按照住宅设计和销售房屋,其购买的一套87平方米的房屋,2017年3月底交房的房屋品质,与《购房合同》和开发商的宣传资料严重不符,契税、水电气等都比普通住宅高,都是商业用房标准。同时,其他购房者也发现购买的房屋采光、电梯等存在问题,纷纷找开发商维权。

  2017年5月3日,另一位购房者杨秋平作为维权代表,就该地块《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的报建及审批资料信息,向宜宾市南溪区住房城乡建设和城镇管理局申请信息公开。同年6月19日,该局仅同意其复印“两证”和查阅项目的总平面图,没有公开其他信息。

  杨秋平等20名购房者对宜宾市南溪区住房城乡建设和城镇管理局的做法不满,选择行政诉讼,状告该管理局和宜宾市城乡规划局,要求撤销“两证”。天际置地公司为行政诉讼第三人。

  由于法院要求分开起诉、一证一诉,每个原告都有两份诉状,“这起案件仅仅向法院递交的诉状就多达40份,除了名字不同其他都完全一样。”四川合泰律师事务所律师何家林告诉记者。

  争议一

  “用地性质”“建设规模”描述是否合规

  20名购房者起诉要求撤销《建设用地规划许可证》,其理由是原宜宾市南溪区住房和城乡规划建设局许可的“用地性质”为“出让”系错误。“用地性质”是城市规划管理部门根据城市总体规划的需求,对某宗具体用地所规定的用途,“出让”为土地的取得方式,属于土地管理部门的行政职权。原宜宾市南溪区住房和城乡规划建设局许可的“建设规模”也存在错误,80000万元是投资规模,应由发展和改革管理部门审批、核准和备案。该局越权作出的行政许可应予撤销。

  宜宾市南溪区住房城乡建设和城镇管理局辩称,工作人员如何填写“用地性质”和“建设规模”的内容无明确的法律法规规定,即使存在表述不准确的情况,也没有改变该行政许可的范围和性质,涉案规划许可在规划条件、技术指标等实质内容方面未违法法律规定。同时辩称该行政行为主体、程序和实体都是合法的,原告已经超出诉讼时效,同时按最高人民法院规定法院不应受理此案。

  争议二

  规划局是否程序违法和滥用职权

  20名购房者起诉要求撤销《建设工程规划许可证》,理由是宜宾市城乡规划局颁发的《建设工程规划许可证》,无申请表、承诺书、建筑方案文本和责任书等四种材料,程序违法。另外,《关于“天际上城C地块”建筑设计调整方案的审查意见》本身也违法:一是对用地性质和建筑红线的修改超越了法定职权,第三人开发商对涉案地块设计为商业兼酒店式公寓,却按照住宅设计和销售,所以涉案地块的土地用途变成了住宅兼商业,其行为已对政府批准的控制性详细规划进行了修改。原宜宾市南溪区住房和城乡规划建设局以审查意见批准修改控制性详细规划,超越了法定职权;二是主要用地指标违法,原宜宾市南溪区住房和城乡规划建设局将涉案地块由商业金融用地改为酒店式公寓兼商业用地,但容积率、建筑密度、绿化率不作相应的变更,用地指标违法。

  由此可见,宜宾市城乡规划局许可的建设规模主要技术指标,均超过国家标准和《宜宾市城市规划管理技术规定》所规定的控制指标,系被告滥用职权、玩忽职守作出的准予行政许可的决定,应予撤销。

  宜宾市城乡规划局则辩称,该行政诉讼已经超过诉讼时效,当初核发的行政许可程序合法、实体合法,适用法律正确,法院应当裁定驳回原告的诉讼请求。

  作为第三人的天际置地公司认为,原告不是此具体行政行为的相对人,在本案中没有诉权,并指责“原告滥用诉讼权利”。

  判决

  “两证”和购房者无利害关系

  2017年10月16日,宜宾市南溪区人民法院审理认为,原宜宾市南溪区住房和城乡规划建设局虽然填写了“用地性质”为“出让”、“建设规模”为“总投资80000万元”的字样,但是依据《国有建设用地使用权转让合同》及《企业投资备案项目通知书》上载明的国有土地转让方式及投资金额。同时,《建设用地规划许可证》上填写的信息未增加第三人天际置地公司的许可事项;涉案规划许可仍仅限于该局的行政职权范围内。

  据此,法院一审判决,认定20位购房者诉称宜宾市南溪区住房城乡建设和城镇管理局作出行政许可超越职权的理由不成立,驳回其诉讼请求。

  2017年10月30日,杨秋平等20名购房者向宜宾市中级人民法院提起上诉。同年12月11日,宜宾市中院审理认为,根据《行政诉讼法》规定,“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织,有权提起诉讼”,开发商才是该建设用地规划许可行为的相对人,杨秋平等购房者不是,与建设用地规划许可行为不具有法律上的利害关系。据此,宜宾市中院作出《行政裁定书》,认定杨秋平等购房者不具备提起本行政诉讼的主体资格,撤销一审判决,驳回起诉。

  2017年12月15日,宜宾市南溪区人民法院也对另外的案件作出裁决,认定20名购房者与涉案《建设工程规划许可证》行政行为无利害关系,不是本案适格的原告主体,驳回其诉讼请求。

  目前,20位购房人已经上诉,等待二审法院的审理。


(责任编辑:张雁北)
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